为加强商品房预售资金监管，促进我市房地产市场平稳健康发展，特修订了《桂林市城市商品房预售资金监管办法》（市政规〔2022〕13号）（以下简称《办法》），经市人民政府同意，印发实施。现对《办法》解读如下:
一、制定背景和意义
为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳发展，我市原有的监管办法部分条款已不适应当前市场形势的需要，亟需根据实际情况修改完善，出台新的预售资金监管办法，保障交易资金安全，保障购房人合法权益，保障交易秩序规范有序。
规范商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要内容，是在商品房预售制度下保障房地产项目建设，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益的重要举措。为保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳发展，根据住房和城乡建设部等三部门关于规范商品房预售资金监管的意见精神，结合我市实际，对《办法》予以修订，进一步加强商品房预售资金监管，促进我市房地产业良性循环和健康发展，切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
《办法》细化了市住建局、人民银行桂林市中心支行、桂林银保监分局等部门工作职责，各司其职、强化协同，确保商品房预售资金监管保建设、防风险、保民生作用落实落地见成效。
二、编制依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》
2.《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）
3.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)
4.《桂林市人民政府关于印发桂林市城市商品房预售资金监管办法的通知》（市政规〔2020〕17号）
三、主要内容
《办法》共分为五章，分别是总则、监管、使用、法律责任、附则。
- 总则。明确了商品房预售资金监管主体、责任及适用范围：凡在象山区、秀峰区、叠彩区、七星区、雁山区范围内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售资金收存、支出和使用，适用本办法。
- 监管。明确了商品房预售资金应当全部直接存入商品房预售资金监管账户；明确了预售人申请商品房预售许可前，应当与监管主管部门、监管银行共同签订《商品房预售资金监管协议》以及监管期限，监管账户要求，商品房预售监管资金额度确定依据等。
- 使用。确定完成工程形象进度50%、75%、主体结构封顶、完成五方竣工验收、完成房屋所有权首次登记等5个环节为资金使用节点；明确了商品房预售监管额度内资金使用程序，办理房屋所有权首次登记手续后，经申请审核方可解除监管。
- 法律责任。明确了商品房预售资金监管各方主体的法律责任及本办法有效期限五年。四、监管步骤1.签订三方监管协议（在办理预售许可前）；2.首笔预售资金的收存（在预售合同网签备案环节）；3.后续预售资金的归集（由监管银行监督）；4.预售资金的拨付使用（实行申请拨付制度）；
5.解除预售资金监管（办理完成房屋所有权首次登记）。
五、对原《办法》的主要修改
1.《办法》第一至三、六、十至十三、十六、十七、二十二条与原《监管办法》第一至三、五、九至十二、十六、二十二条相关条款内容相同；
2.《办法》第四条明确监管银行须通过公开招标方式确定，并进行公示；
3.《办法》第五条内容调整了原《监管办法》中市住房和城乡建设局、中国人民银行桂林市中心支行、桂林银保监分局及监管银行的监管职责；
4.《办法》第七条调整了原《监管办法》监管期限，监管截止时间由竣工验收备案调整为完成房屋所有权首次登记；
5.《办法》第八条明确了预售资金监管账户设立的原则为一次预售许可申请对应一个监管账户，应当在中标的商业银行开立商品房预售资金监管专用账户；
7.《办法》第十三条明确了商品房预售监管资金额度核算方式；
8.《办法》第十四条重新设定了监管资金使用节点及额度；
9.《办法》第十八条明确预售人的法律责任，违反规定的提高50%的监管额度；
10.《办法》第十九条增加预售项目出现停工半年以上的，监管主管部门可以暂停监管资金支取，并暂停该项目预售直至项目工程建设恢复正常施工为止；
11.《办法》第二十条增加监管银行违反规定的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任的规定。
七、本《办法》由桂林市住房和城乡建设局负责解读，联系电话：0773-2815508。
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