为加强商品房预售款监督管理，保障房地产交易各方当事人合法权益，维护房地产市场交易秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展，我市印发了《桂林市城市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。现对《办法》解读如下：

一、背景依据

（一）商品房预售资金监管是贯彻国家政策，适应经济社会形势发展的必然要求

2015年，我市出台了《桂林市人民政府关于印发桂林市城市商品房预售款监管暂行办法的通知》（市政〔2015〕10号），建立了以政府、银行共同监管的预售款监管模式，有效保护了购房人的合法权益，保障了购房人资金安全，促进了开发项目顺利实施。但是，随着国家政策的调整，经济社会形势发生变化，原有的监管办法部分条款已不适应当前市场形势的需要，亟需根据实际情况修改完善，出台新的预售款监管办法，保障交易资金安全，保障购房人合法权益，保障交易秩序规范有序。

（二）商品房预售资金监管是加强房地产市场监管，促进房地产市场平稳健康发展的迫切需要。

商品房预售款监管是《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》赋予政府的重要房产管理职能。近年来，随着新型城镇化和国际旅游胜地建设的推进，我市房地产市场发展迅猛，预售项目大量增加，预售金额较大，房地产市场监管难度和风险逐步加大，不稳定因素增多。过去的工作经验和新的形势要求我们要有新的办法，用科学有效的预售款监管制度管好预售款，促进市场平稳健康发展。

二、目标任务

贯彻落实党的十九大关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的重要定位，加强商品房预售款的监督管理，保障房地产交易各方当事人的合法权益，维护房地产市场交易秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。

三、主要内容

拟重新公布的《办法》共24条。第一部分为基本定义（第一条至第四条），明确了商品房预售资金监管的意义、依据、目的、定义、监管部门。第二部分为一般规定（第五条至第十三条），规定了预售资金的缴存管理和资金额度、使用节点申请。第三部分为预售资金的使用管理（第十四条至第十七条）。第四部分为惩处措施（第十八条至第二十二条）。第五部分为其他（第二十三条至第二十四条），对本《办法》的生效日期、适用范围进行明确。

（一）关于监管模式

由监管机构、监管银行、开发企业签订预售款监管协议，签订协议各方按照本办法及监管协议履行职责和义务，对预售款的收存和使用进行规范和监督管理。预售款监管遵循“专款专用、全程监管、节点控制、严格管理”的原则。

（二）关于监管步骤

1.签订三方监管协议（在办理预售许可环节）；

2.首笔预售款的收存（在预售合同网签备案环节）；

3.后续预售款的归集（由监管银行监督）；

4.预售款的拨付使用（实行申请拨付制度）；

5.解除预售款监管（到取得《建设工程竣工验收备案表》为止）。

（三）对原《办法》的主要修改

1.将预售款的监管期限由原《办法》的“自核发《商品房预售许可证》之日起，至本项目完成房屋初始登记时止。”修改为“自核发《商品房预售许可证》之日起，至本项目完成竣工验收备案时止。”与此有关的条款均作了相应修改

2. 明确了开设监管账户须在项目所在地商业银行。

3. 删除了原《办法》中“资金留存额度与企业当年的诚信等级对应”的有关条款。

4. 对商品房预售资金的资金使用节点调整为四个，分别是结构完成达到预售条件的形象进度、规划设计总层数的一半、结构封顶、完成竣工验收备案手续，相应的各资金使用节点的拨付比例调整为90%、95%、98%、100%。