一、制订标定地价的意义

根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2019〕36号)和《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2020〕23号)要求，为保证桂林市标定地价评估标准的现势性,更加科学合理地反映桂林市城区标定区域内的地价水平,服务地区经济，促进土地市场健康、平稳发展，全面实现城镇标定地价公示。

标定地价具有多方面的实际和经济意义，主要有以下几点:

(1)精确公示地价，合理配置城市土地，提高并增强各级领导和广大群众对土地资产价值的认识。

(2)规范地产交易主体行为，引导地产市场有序地运行。

(3)合理配置土地资源，促进城市土地合理利用。

(4)成果更新程序简单经济。

二、标定地价的定义

标定地价:是政府根据管理需要评估的具体宗地，在正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，在一定使用年期内，某一期日的土地使用权价格。

标定区域:是指土地级别或均质地域基础上划定的，土地条件、土地利用状况等特征基本相似、地价水平接近的空间闭合区域。

标准宗地:是指在标定区域内，土地条件、土地利用状况等特征具有代表性，且利用状况相对稳定，地价水平能够起示范和比较标准作用的宗地。标准宗地按照土地用途分类，至少应包括商服用地标准宗地、住宅用地标准宗地、工矿仓储用地标准宗地。

三、标定地价的作用

标定地价的公布完善了地价的评估方法，对评估宗地地价、土地出让、转让等行为均起到了指导作用，对零星用地整合、增加建筑面积补缴地价款也起到了标准作用;为政府征收地产税费提供客观依据;在税务部门，税各部门将积极将标定地价应用于土地增值税收管理中，使价格更公开透明。

四、标定地价工作开展概况

桂林市自然资源局高度重视，科学规划、统筹安排、合理调度。2020年12月通过公开招投标程序确定技术承担单位,全面启动了桂林市本级城区标定地价工作。技术单位并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内及各单位部门意见、召开听证会等多个环节，历时近1年，现已全面完成。

五、工作内容及价格内涵

工作内容包括标定区域的划分、确定，标准宗地的设立、标定地价的评估、标定区域的修正体系。

(一)标定区域的划分

在桂林市城区2019年土地定级成果的土地级别基础上，参照地价监测中的地价区段的定级单元，调查并整理土地利用与地价信息，通过地价水平归纳、专家评判、要素叠加调整等方法，最终确定了75个标定区域。其中商服用地标定区域22个，住宅用地标定区域18个，商住混合标定区域23个，工矿仓储用地标定区域12个。

(二)标准宗地的设立

根据《标定地价规程》规定中“一个标定区域有且仅有一个标准宗地”的原则，桂林市城区的标准宗地共设立了75宗地，其中:商服用地22宗、住宅用地18宗、商住混合用地23宗、工矿仓储用地12宗。

(三)标定地价的价格内涵

(1)估价期日:2021年1月1日。

(2)土地用途:分为商服用地、住宅用地、商住混合用地、工矿仓储用地。

(3)容积率:商服用地、住宅用地、商住混合用地:按照标准宗地的实际容积率或规划容积率设定，已建成的宗地按实际容积率，未建成的宗地按规划容积率设定。工矿仓储用地:不考虑容积率。

(4)土地使用年限:各类用地均设定为法定最高使用年期，分别为商服40年、住宅70年、工矿仓储50年，商住混合用地为商服40年、住宅70年。

(5)土地开发程度:宗地红线外按现状开发程度，宗地红线内场地平整。

(6)价格类型:本次标定地价只评估城镇国有出让建设用地，价格类型为市场特征平稳正常情况、公开市场条件下的国有出让土地使用权价格，不考虑他项权利的限制。

(7)地价表现形式:商服用地、住宅用地、商住混合用地采取地面地价和楼面地价形式表现，工矿仓储用地以地面地价形式表现。