为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，优化城市布局、合理调整土地用地结构、提升城市环境及品位、改善城市基础设施、促进产业转型升级，市人民政府印发了《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则》(以下简称《实施细则》)。现将有关内容解读如下:

一、起草背景

2018年3月26日，市人民政府印发实施《桂林市城镇低效用地再开发利用实施细则(暂行)》(市政规〔2018〕10号)，有效期至2020年3月26日。2020年4月4日，自治区人民政府印发了《关于进一步推进城镇低效用地再开发促进高质量发展的指导意见》(桂政办发〔2020〕22号)，从政策、制度方面对全区低效用地再开发工作进行指导和支持。桂林市自然资源局根据自治区政府的指导意见拟定了《实施细则》。

二、文件出台的政策依据和适用范围

《实施细则》的制定主要依据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)〉的通知》(国土资发〔2016〕147号)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见》(桂政办发〔2020〕22号)等有关规定。已纳入桂林市城镇低效用地再开发专项规划(以下简称《专项规划》)或者经批准增补纳入《专项规划》的项目适用本实施细则。

三、再开发程序

1.再开发项目增补纳入《专项规划》。原土地使用权人有自主再开发意愿，但拟开发地块不在《专项规划》范围内的，原土地使用权人可向项目地块所在地城区人民政府提出办理城镇低效用地认定和增补手续。城区人民政府向市土地储备中心提出书面增补申请，市土地储备中心对申请增补的再开发项目进行初审后，申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。市土地储备中心会同相关城区政府、市直部门会审，由市自然资源局报市人民政府批准并通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。

2.自主再开发项目实施程序。已纳入《专项规划》和经批准增补的再开发项目，由市土地储备中心向市自然资源局申领新规划条件。取得新规划条件后，市土地储备中心组织项目实施单位负责委托有资质的作业单位编制项目实施方案和开展项目社会稳定风险评估，由市自然资源局报市人民政府批准后，通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公示。市自然资源局以抽签方式选取中介评估机构进行土地价格评估，并提出土地出让底价建议或者应当缴纳(补缴)的土地出让金额报市人民政府审定。政府以公开招标方式引入项目建设业主的市场主体再开发程序，参照自主再开发实施程序执行。

3.政府收储再开发实施程序。项目所在地城区人民政府开展土地权利人改造意愿调查，配建相关设施，进行熟化工作，市土地储备中心负责编制供地方案。供地方案经市人民政府批准后依法招拍挂出让。

四、关于出让金计算方式

《实施细则》明确了自主再开发项目现状为划拨土地使用权的、现状为出让土地使用权的、已出让的工业用地不改变用途等三种情形下的土地出让金缴纳(补交)计算方法，以及现状为划拨土地使用权、出让土地使用权的土地收储价格计算方式。属于自主再开发的项目，根据原地上建(构)筑物的评估结果计算地块改造已投入成本，建(构)筑物已灭失或者部分灭失无法评估的，按不同的新土地使用条件下的用途核算地块改造已投入成本。属于收储再开发的项目，综合计算新土地使用条件下出让土地使用权市场价格、原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格(原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格)、合法产权地上建筑物(附着物)评估价值、增值部分的30%。

五、关于农村集体建设用地再开发

农村集体建设用地可由农村集体经济组织申请自行改造，也可由政府统一组织实施改造。集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

六、关于自主再开发项目业主的权利和义务

《实施细则》规定为实施城市规划需从再开发地块中划出部分国有建设用地作公益和公共基础设施用途的，由市人民政府按土地使用权评估价格收回。再开发项目业主应当承担划出部分的公共绿地、防护绿地、城市支路等小型公益和公共基础设施的建设义务，配套建设的小型公益和公共基础设施应当与主体工程同步计划设计、同步建设施工、同步竣工验收、同步交付使用。

再开发项目涉及商品住宅开发的，应当配建该项目规划商品住宅总建筑面积5%的人才住宅房，配建的人才住宅房应当无偿移交市土地储备中心。