关于《桂林市本级不动产登记历史遗留问题

处理指导意见》的政策解读

    日前，桂林市人民政府下发通知，明确从2020年10月16日起，正式实施《桂林市本级不动产登记历史遗留问题处理指导意见》以下简称《指导意见》），这一文件出台，是市委、市政府认真贯彻落实中央和自治区经济工作会议精神，迅速解决国务院第五次大督查营商环境调查中暴露出的问题和短板，文件实施，将有利于进一步优化我市营商环境，有利于集中力量攻坚当前不动产登记存在问题和困难，有利于维护群众利益，更好服务经济高质量发展。现解读如下：

一、《指导意见》出台的背景和目的

（一）背景。以前房产证、土地证是分开登记的，由于机构分设登记政策、程序不同，产生很多历史遗留问题。自2016年7月28日起，桂林市本级实施不动产统一登记以来，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》，很多历史遗留问题难以解决，无法进行不动产登记。

（二）目的。为妥善解决当前我市本级国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾。

二、《指导意见》起草的主要依据

（一）《中华人民共和国物权法》;

（二）《不动产登记暂行条例》;

（三）《不动产登记暂行条例实施细则》;

（四）《自治区自然资源厅、自治区住房城乡建设厅、广西税务局关于印发广西优化营商环境不动产登记指标百日攻坚实施方案的通知》（桂自然资发〔2019〕7号）

（五）《广西壮族自治区自然资源厅关于印发<优化营商环境重点指标百日攻坚实施方案>的通知》（桂自然资发〔2019〕13号）

（六）《研究处理房地产突出问题的会议纪要》（市政办阅〔2013〕28号）

三、《指导意见》的主要内容

在尊重历史、便民利民、依法依规、维护权益等原则基础上，针对十八类问题提出的具体处理意见。

（一）有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记问题

一是国有土地上的房屋已登记而开发建设单位未办理国有建设用地使用权初始登记的；二是国有土地上房屋（非房地产开发楼盘）已依法取得房屋所有权证，但未取得国有土地使用证；三是在有合法权属来源宗地上的房屋所有权多次转移，转移链条清晰且相继取得房屋所有权证，但没有同步办理国有土地使用权转移登记的，造成房屋、土地权属主体不一致；

四是个人以房改方式向市住建局（原市房产局）购买直管公房的。

（二）房地坐落不一致问题

（三）房地用途不一致问题

（四）房地范围不一致、越界跨宗问题，

（五）因继承（受遗赠）申请登记问题

（六）依职权注销登记问题

（七）关于房屋面积与规划批准的面积不符的不动产登记问题

（八）关于申请不动产登记的主体确认问题

一是房地产项目因开发建设单位被吊销营业执照或注销或失联，不履行办证义务造成无法登记办证的；二是建设单位己缺失。

（九）土地用途与控制性详细规划用途不一致且开发商已缺失的不动产登记问题

（十）已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再申请同一权利人房屋面积分割或合并登记问题

（十一）在《中华人民共和国土地管理法》实施之前建成房屋，无法找到规划批文、土地来源等证明材料，但同一栋楼有业主已办理了房产证、土地证的不动产登记问题

（十二）建筑年代较早但无竣工验收材料的自建房的不动产首次登记问题

（十三）政府主导的开发项目因各种原因未办理不动登记问题

（十四）关于登记在夫或妻名下的房改房、集资建房、经济适用房等社会福利住房，登记权利人申请办理转移等相关处分登记问题

（十五）已按商品房出售给个人的原属社会保障性（安居工程）住房，已办理个人名下房屋所有权证，但未办理个人相应土地使用权证，现申请办理不动产权证问题

（十六）关于国有建设用地使用权办理抵押登记、预购商品房预告登记及在建建筑物抵押登记问题

（十七）《中华人民共和国城乡规划法》实施后的违法建设行为以及相关不动产登记问题

（十八）《指导意见》适用范围及有效期限问题